Votre certificat de localisation décrit-il encore votre propriété?
Vérifiez-le avant d'inscrire. Selon les formulaires de courtage de l'OACIQ, le vendeur s'engage à fournir un certificat de localisation décrivant l'état actuel des lieux. Si vous avez fait des ajouts depuis le dernier certificat, ou si vous n'en avez aucun, faites vérifier tôt s'il faut en produire un nouveau, idéalement dès la prise du contrat de courtage.
La base légale est simple : l'article 1719 du Code civil du Québec prévoit que, dans une vente immobilière, le vendeur remet à l'acheteur une copie du certificat de localisation qu'il possède. Et l'OACIQ précise que cette obligation demeure même si le vendeur n'en possède pas : il devra alors en faire confectionner un.
Pour un vendeur de Chomedey, de Sainte-Rose ou de Vimont, le réflexe est le même : sortez le certificat de votre dossier de propriétaire et comparez-le à ce que vous voyez par la fenêtre. Pour le contexte officiel, l'OACIQ publie une page sur l'importance d'un certificat de localisation à jour.
Quels changements à la propriété doivent vous faire douter du certificat?
Le mot clé est « état actuel ». Selon l'OACIQ, il vise non seulement l'état physique (ajout d'une piscine, d'une remise, d'une clôture), mais aussi les changements de réglementation pouvant affecter les constats du certificat. Trois familles de changements méritent donc votre attention :
- Les ajouts physiques : tout ce qui a été construit, installé ou déplacé sur le terrain depuis la date de votre certificat.
- Les changements réglementaires : par exemple un changement de zonage touchant une zone inondable, d'érosion ou de mouvement de sol.
- Les changements cadastraux : le certificat doit également refléter toute rénovation cadastrale, même si la seule modification est un changement de numéro de lot.
Par exemple, vous avez installé une remise dans le fond de la cour quelques étés après votre achat, et votre certificat date de l'achat. Le plan ne montre pas la remise : c'est exactement le genre d'écart à signaler à votre courtier avant de signer le contrat de courtage.
Voici une façon pratique de faire le tour : imprimez le plan de votre certificat, faites le tour du terrain et annotez chaque différence (structure ajoutée, retirée ou déplacée). Retrouvez aussi les papiers liés à ces travaux. Si certains travaux n'ont jamais été finalisés ou documentés, lisez notre article sur les rénovations incomplètes ou non conformes avant de vendre.
Que faire si vous n'avez aucun certificat à la prise du contrat de courtage?
Ne paniquez pas : c'est une situation courante, et elle a une réponse claire. Si aucun certificat de localisation n'existe au moment de la prise du contrat de courtage, le courtier doit conseiller à son client d'en obtenir un le plus tôt possible.
Le calendrier compte autant que la décision. Selon l'OACIQ, le titulaire de permis doit s'assurer que le nouveau certificat soit demandé le plus rapidement possible après la prise du contrat de courtage. Attendre qu'un acheteur se manifeste, c'est se placer en position de course contre la montre.
Retenez aussi qu'une assurance titre ne règle pas le problème : l'obtention d'une assurance titre ne dispense pas le vendeur de son obligation de fournir un certificat à jour.
Comment la déclaration du vendeur se rattache-t-elle au certificat?
La déclaration du vendeur est le miroir écrit de ce que vous savez de votre propriété. Le titulaire de permis doit la remplir conjointement avec le propriétaire et la lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Vos réponses et votre certificat sont donc examinés dans la même rencontre.
Le lien est direct : en cas de réponse positive aux questions D2.8, D2.9, D2.10 et D2.11, un nouveau certificat de localisation pourrait être requis. Relisez ces questions à tête reposée, avec votre plan annoté en main, plutôt que de répondre de mémoire le jour de la signature.
Une réponse honnête et un certificat cohérent protègent tout le monde. Pour préparer cette rencontre, notre liste de documents à rassembler avant l'évaluation vous fera gagner du temps. Vous pouvez aussi consulter la page de l'OACIQ sur la déclaration du vendeur.
Votre certificat est ancien : combien de temps faut-il prévoir?
L'âge du document change la donne. Si le certificat date de plus de 10 ans, le notaire en exigera un nouveau en raison de la prescription de dix ans. Même un certificat plus récent peut devoir être refait si votre propriété a changé depuis, d'où l'importance de la comparaison faite plus haut.
Quand un nouveau certificat est requis, il faut tenir compte du délai de préparation. Il faut aussi tenir compte du fait que le notaire doit pouvoir l'examiner. Commencer tôt vous évite de devoir retarder une signature chez le notaire ou de renégocier sous pression. Le prix d'un nouveau certificat dépend de la propriété et du professionnel retenu : demandez une soumission écrite, sans présumer d'un montant.
Que contient un certificat et qui le prépare?
Au Québec, seuls les membres de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) sont autorisés à produire un certificat de localisation. Le document est principalement composé d'un plan et d'un rapport dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion. On y trouve, s'il y a lieu, les servitudes, les zones inondables, les zones à risque ou encore les restrictions municipales. Le site de Québec.ca sur le certificat de localisation en détaille le contenu.
Si vous vendez une copropriété, le vendeur s'engage à fournir un certificat décrivant l'état actuel de l'ensemble de la copropriété, avec une description suffisante de la partie privative. Si le certificat disponible est désuet ou ne décrit pas suffisamment la partie privative, un nouveau certificat doit être fourni.
Si vous hésitez sur un doute précis, posez la question avant d'inscrire. Comme je le dis dans ma vidéo sur les stratégies de vente, même si vous pensez vendre par vous-même, je peux quand même vous donner de bons conseils pour mettre en vente votre propriété.
Votre prochaine étape : le tour de terrain avec le plan en main
Mettez la main sur votre certificat et sur vos papiers de travaux, puis faites le tour de votre terrain en notant chaque différence entre le plan et la réalité. Relisez ensuite les questions de la déclaration du vendeur avec ces notes sous les yeux. Apportez le tout à votre première rencontre de vente : vous saurez rapidement si un nouveau certificat doit être demandé avant la mise en marché.
Je suis Frédéric Grimard, courtier immobilier à Laval. Apportez-moi votre certificat et votre plan annoté : nous verrons ensemble si un nouveau document s'impose avant la mise en marché, et je vous aiderai à planifier le calendrier. Écrivez-moi pour fixer une rencontre.
Foire aux questions
Qui paie le nouveau certificat de localisation quand le vendeur doit en fournir un?
Dans la plupart des cas, c'est à vous, le vendeur, de le faire produire, puisque l'engagement de fournir un certificat à jour vous revient. Demandez une soumission écrite à un arpenteur-géomètre et validez avec votre courtier et votre notaire la façon de traiter ce coût dans votre transaction.
Puis-je utiliser le certificat que l'acheteur précédent m'a remis à mon achat?
Oui, comme point de départ, mais comparez-le à votre propriété actuelle. S'il date de plus de 10 ans, le notaire en exigera un nouveau en raison de la prescription de dix ans. Même plus récent, il peut devoir être refait si vous avez ajouté ou modifié quelque chose.
Qui puis-je appeler pour faire produire un nouveau certificat?
Il faut s'adresser à un arpenteur-géomètre, car seuls les membres de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec sont autorisés à produire un certificat de localisation. Demandez deux ou trois soumissions écrites, précisez votre échéancier de mise en marché et transmettez-lui votre ancien certificat ainsi que vos papiers de travaux.
Que dois-je préparer pour l'arpenteur-géomètre?
Rassemblez votre ancien certificat, votre acte d'achat, vos factures ou permis liés aux travaux, ainsi que votre plan annoté de toutes les différences relevées sur le terrain. Prévoyez aussi un accès dégagé au terrain et aux limites visibles. Plus le dossier est complet, moins il y a d'allers-retours.
